每经特约评论员尹中立
8月初，人民银行货币政策司负责人表示，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
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目前存量按揭贷款利率大多比当前申请按揭贷款利率高至少1个百分点，市场热切盼望存量按揭贷款利率调整，但上述指导性建议之后，市场上的存量房贷利率调整至今没有出现实质性进展。笔者认为，监管部门应该进行窗口指导，让商业银行统一行动，将存量按揭贷款的利率尽快一次性调整到位。
如果让商业银行与客户之间协商解决存量贷款的利率问题，是难以实现客户期望的。从博弈的力量对比看，商业银行与按揭贷款客户之间是不对等的，因此，希望通过商业银行与客户之间协商解决存量按揭贷款的利率问题，是不太现实的。
有人担心存量按揭贷款的利率调整影响银行股价，不利于活跃资本市场。当前银行总资产接近300万亿元，按揭贷款的余额为40万亿元，占比仅13%。因此，存量按揭贷款平均下调1个点对商业银行的盈利影响有限。从2022年上市公司盈利情况看，42家上市银行的净利润超过2万亿元，超过全部上市公司净利润的三分之一。在经济下行状态下，商业银行的“一枝独秀”显得有点不太和谐。
假如平均下调1个点的利率，银行每年少收利息4000亿元，从宏观经济的大局看，银行少收4000亿元意味着居民的负担降低了4000亿元，居民的消费可能就会多出来4000亿元。当前经济运行的突出矛盾是消费需求不足，商业银行主动调整存量按揭贷款的利率有利于刺激消费需求，有利于经济结构的优化。
调整存量按揭贷款的利率还有利于刺激住房需求，有利于稳定房地产市场的预期。今年第一季度，房地产市场曾经出现了短暂的回升，但第二季度继续出现弱势，市场出现二次探底的走势。6月份商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，其中二手住宅销售价格环比上涨城市只有7个，二手房价格走势比去年10月份还弱(去年10月份二手房价格环比上涨的城市数量是8个)。从7月份房地产市场表现来看，据中指研究院统计，当月100个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。总体印象是房地产市场仍然处在下行探底状态。
在存量按揭贷款利率明显高于当前按揭贷款利率的情况下，提前偿还贷款的情况大量增加。根据人民银行的数据，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少了一点，这主要是因为居民提前偿还存量贷款。粗略估算，上半年提前还款的数量高达2.5万亿元。
居民可以提前偿还存量贷款，再重新申请新的按揭贷款，新旧贷款的利率相差近1个百分点。有不少新贷款是以“经营贷”的形式出现，因此，我们看到按揭贷款的数量在减少，而经营贷和消费贷快速增加。今年上半年个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。从数据看，今年上半年经营贷和消费贷的增长数量与按揭贷的提前还贷数据基本相同。居民资产负债表如此大规模的调整，不仅需要花费一定的费用成本，而且可能对金融市场造成扰动风险。
有些银行为了自身的利益，强行阻止居民提前还贷，此举可能会激化社会矛盾。有的银行还将APP终端的提前还款功能关闭，由此产生的投诉量激增。希望银行与客户之间协商解决存量贷款的利率问题可能是不现实的，尤其是人民银行的相关负责人已经公开表示要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的背景下，下调存量按揭贷款的预期已经十分强烈，如果商业银行迟迟按兵不动，会加剧居民与银行之间的矛盾。
有鉴于此，笔者认为，监管应该因势利导，统一对存量按揭贷款利率进行调整。商业银行更应该客户利益至上，应该主动作为，顺应市场潮流，从宏观经济的大格局思考问题，提高政治站位。
(作者系中国社会科学院房地产金融研究中心主任)