引言
此刻的我们,正置身于一个快速变化的阶段,每一天,行业都有新的变化,每一天都会诞生新的事物,有点困惑在心头,更有点措手不及,很多人可能会觉得已经跟不上变化了,无所适从,到底要做些什么?
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在这个节点上,房地产企业已经在往尽可能低调的方向发展,除了少数企业外,多数企业都已经“销声匿迹”,出险的企业依然行走在悬崖边上,稍不留神便有可能坠落,至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索,无暇顾及过多,只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救。如果说前期还有企业想着去救助同行,现在的大家也只能各人自扫门前雪,顾不了那么许多。
现在的外部环境也确实没那么友好,大到国际环境,无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀,都切切实实影响着中国经济的发展,而这些因素中的多条都不是短期内能缓解或改变的,也是一种常态化的制约因素;小到行业本身的环境,且不说对行业现状的主观认知局限,就单单从政府的角度出发,房地产的调控有必然性,需要坚持调控的定力,为规避道德风险的出现,也不会轻易将既有的政策悉数撤回。
在这样的环境下,企业都会感到力不从心,或者说不知道要做什么,当前行业到了真正的转折期,企业也必须会有一些真正的变革,有些已经在路上,而有些还在后知后觉,依旧保持着高姿态,还是沉浸在原有的“喜悦中”,依旧自我感觉良好,或者说依旧没有改变原有的心态,还是固守着原来的一亩三分地,这或是一种逃避式策略,以此掩盖自身的无所适从。
此时此刻,被各项因素捆绑,企业不再是敢想敢干,行业已经变了,活跃在大众视野的企业已经换了,而此刻绝不是在纠结行业空间有多大,前景有多广的问题,就该聚焦到具体的事物上,具体的经营上,该守的守,该攻的攻。
01
基础不牢,企业不敢放开了干
走过峰,向下走,这可能是对2023年前五个月新房成交的特征表现的最好概述,春节过后,积压的需求倾泻而出,市场欣欣向荣,很多人会产生一个错觉,市场已经热起来了,到了三四月,新房成交数据出现了环比下跌,企业业绩表现较优的也是一些头部企业,但是环比也同样是下滑之势。
所以,会有很多人会产生疑问,此刻上演的“回暖”是不是能够持续?“弱复苏”行情将会如何演绎?客观上来说,如众人所见,当前市场回暖的基础仍然并不牢固:
(一) 从需求端来说,预期是负向的,需要时间完成修复
一来,对宏观经济预期转弱,对未来的就业、收入走势都有很大的不确定性;二来,疫情“伤痕效应”的修复仍然需要时间;三来,就房地产行业内的情况来说,包括房屋交付、房屋质量、房价走势等影响消费者购房决策的因素仍然存在,担忧并没有消除,对普通人而言,一套房如天,房屋交付若出问题,可比天塌下来,其重不可承受。
(二)从供给上来说,企业的信心是不足的,预期仍是偏负面的
最近我们都能看到,企业违约的消息仍然不断,展过期的企业正式进入到违约行列,违约的企业到期债务依旧无法偿还,还是在违约,这已经不仅仅是预期的问题,而是切实压顶的打击,无望的挣扎。
从国家统计局的数据看,房屋新开工和开发投资数据都是保持着降幅扩大的趋势,新这都与企业的能力和预期有关,企业的预期负向,在开工上就会表现的更加严谨克制,一方面考虑企业本身的资金实力,外部需求支撑;另一方面也要考虑到现有的货值如何去化的问题,库存确实难去,压力也深重,已无暇顾及开工。
拿地数据同样可以说明一些问题,活跃在土地市场的那是那波企业,央企、国企、地方型的中小企业,品牌民营企业虽有重启,但也仅是个例,对整体趋势难起决定性作用,民企企业整体而言对投资拿地的参与度也并不高,不能也不敢放开了去搏。
需求是不确定的,信心是不足的,预期是向下的,所以,我们可以看到企业销售业绩的变化,也同样呈现出环比下行的特征,这与企业前置推货有关,由于对未来市场走势没有信心,不确定未来市场会往哪个方向走,所以会倾向于将货值尽快推出来,更好的收获到业绩。即使到了5月,业绩表现较好的企业,像滨江集团、仁恒置地等,核心原因也是因为在核心城市有货值供应,进而能把握市场的脉搏,而这也使人产生疑惑,核心城市的需求支撑力是不是足够,业绩释放的持续性又将如何?
02
格局已经变了,国企崛起,“新势力”出现
无论是国央企,还是民企,都是在做着统一的动作,对现有的土储结构进行优化调整,把有限的资源投入到有限的区域,主打一个可见的确定性,眼下的环境,投资拿地更需要注重命中率,没那么多的空间去试错,再重来,一是时间上不允许,大家所看到的东西都基本趋同,都看到了核心城市的清晰未来,蜂拥挤入核心城市争抢地盘,机会稍纵即逝;二来,资源、资金上不允许,有限的资源只能支持有限的选择,倘若选择错了,很难通过的内容和业务来填平,要做好付出代价的准备。
企业拿地的现状也反映了一个问题,有限的土地供给对应无限的企业需求,竞争的加剧是不可避免的,这可以解释核心城市土地市场热度高,而普通城市或平平淡淡,或无人问津,所以要想在核心城市拿到地,既要拼实力,也要拼运气,这也预示着企业规模的变动,有限的供给带来的将是规模的萎缩,只是缩量的快慢而已。
我们从拿地来窥探企业格局的变化,其结果更加一目了然,央企、国企拿地占比接近70%,国企表现更为瞩目,占比从2020年的不足20%上升到超过40%,成为一支强势之力,我们认为国企在机制上更灵活,所面临约束相对更小,一些地方型的国企也会有更大的空间去腾挪,因此国企或将在一定阶段内占据市场份额的大头,成为市场的主力。央企来看的话,单个企业的量在高位,但是由于数量有限,面临的发展约束也更多,所以从总量上看,或也很难占据较高的市场份额;民企拿地占比约三成,较之2020年接近腰斩,出险企业可能至少需要三年时间去解决当下所问题,在此之前都很难在土地市场有所表现,拿地情况很难改善,即使最终能走出困境,届时行业环境和面貌都将完全不同,今非昔比的未来,又能留给这些企业多少空间?
然而不得不提的是,在各地的土拍市场中,大家可能都关注到了的一些新面孔,地方型的民营企业,从量上说,这些企业可能无法补足品牌民营企业腾出的市场份额,也不能扭转现已逐渐成型的行业格局,但可以肯定是,地方型的民营企业将会经历体量上升,份额抢占的过程,这股“新势力”的能量并不容小觑。而对于这些企业来说,当前的关键除了拿地之外,还需要做的是,让更广的市场认知,让更多的消费者认可,让更多的同行认同,如此才更有助于企业开辟新疆域。
03
锋芒无需太露,该“守”的守,该“攻”的攻
从亿翰智库每月发布的企业业绩也可以看出,无论是销售不畅,还是刻意遮盖锋芒,一些企业的业绩已经在往下走,排名也在往下滑,这也能反映当前企业的一些思考和想法:
第一、要“守”,但不能“固守”,要“外攻”。
开发到了阶段性的拐点,后续缩量已是比较确定的事实,此时此刻, 要“守”住一些东西,要“守”的是房地产开发的盘子,要有一定的量,就现在来看,若不是因为特定阶段的拿地热,房地产开发的利润率水平虽有下滑,但较一些行业而言仍有优势,可以说利润率并不低,而利润率也正在走出低谷,稳健经营下,盈利也有望稳健;
但也不能完全保持 “守”势,不能固守原有的发展模式,不固守对开发和规模的强依赖,不能固守曾经的“轻易成功”的幻觉……要“外攻”,“攻”的对象有什么呢?任何在地产开发之外的内容,但是现在这个阶段已经不再是无限探索的时候,多数企业其实已经想清楚业务的搭配,孰轻孰重,怎么取舍,要去合理发展确定性高的业务,前景不明的、消耗太大的能舍则舍。有些时候,对于某些事情,也无需想的太过清楚,想的太清楚反而不利于行动。
第二、现阶段,没必要再露规模的光芒。如果从客观条件上说,短期内,如果头部企业想要在规模上有突破也不是没有可能,只是这样做的意义也并不大,又不是只做一天的生意,保持一个稳健的节奏,适度的步伐对企业来说更重要,没有必要为了露出光芒而消耗过多。
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