每经特约评论员 陈宪 何雨霖
多种迹象表明，今年一季度房地产行业回暖主要是受到积压需求集中释放的影响。进入4月，行业恢复节奏放缓了，1~4月商品房销售面积累计增速改善1.4个百分点，而1~3月改善了1.8个百分点。5月，30个大中城市商品房成交的高频数据也显示复苏进度放缓，后续房屋成交的持续性尚待观察。房地产开发投资增速也进一步下滑。1~4月全国房地产开发投资同比下降6.2%（1~3月为下降5.8%）；施工和新开工面积累计增速继续下滑，分别为下滑5.6%和下滑21.2%（前值分别为下滑5.2%和下滑19.2%）。
中国房地产经历了近40年的快速发展，成为经济增长的重要支柱之一，同时成为重要的民生关切。然而，在新的发展背景下，中国房地产正面临严峻挑战。随着政策调整和社会经济环境变化，房地产发展的底层逻辑——政策、人口及行为和城镇化等，正在发生变化。前文提及的一系列数据在一定程度上支持这一判断。
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市场分析认为，房地产投资低迷有两个原因：一是房地产销售恢复的力度还不够，“销售回款-拿地-开工-交付-销售回款”的良性循环不畅通，房企的资产负债表没充分修复，流动性依然偏紧。而且，在人口负增长、“房住不炒”政策的背景下，房企对未来的预期也偏谨慎，拿地投资的能力和意愿不强。二是从土地成交数据来看，地域分化度高，高能级城市的土地市场景气度高，但低能级城市遇冷，考虑到低能级城市房地产投资占比更高，低能级城市房地产投资继续下行拖累了整体增速。
笔者认为，如今的房地产市场，底层逻辑已经出现较大变化，行业内外需正视这些变化，并根据这些变化采取相应的策略。这些变化主要体现在以下方面：
当下的年轻人更加注重房屋的质量和特色。图为在深圳市龙华区元芬村，青年公寓住户在社区增设的自习室工作学习新华社图
变化一：投资价值不复存在
房地产不再具有像过去那样的投资价值。过去较长时期，房地产一直处于高速增长态势，且投资门槛很低，进而吸引了大量的投资者。为了抑制过热的房地产市场，保证城镇居民的住房需求，中央政府提出了房地产调控的总原则“房住不炒”，各级地方政府也出台限购、限贷、限售等政策措施。同时，政府加大对于房地产市场的监管力度，对于一些不规范的开发商进行整顿。随着时间的推移，房地产增长速度大幅度减缓，投资回报率显著降低。
房地产“存量过大”，内部风险积累加剧。随着房地产的不断发展，开发商为了快速获取收益，不断增加供应量，导致市场供需关系失衡。同时，企业不断贷款拿地，导致自身杠杆和经营风险增加，个别房企资金链断裂直接使最终“交楼”环节出现困难。这些因素均加大了市场风险，使得投资者开始审慎对待房地产。
变化二：购房意愿逐步下降
相关调查表明，城镇居民尤其是青年人购房意愿正在发生方向性变化。越来越多的年轻人希望有更多的选择和自由，而不是像他们的父母那样追求所谓的“房子梦”。最近，北京航空航天大学公共管理学院的一项针对北京地区青年租房问题的调研引发热议。调查数据显示，五年内在北京保持租赁现状的青年比例最高，为32.04%，其次是在京购买商品房的青年群体，占比为23.94%。调查结果还显示，37.68%的青年租赁住房群体表示接受终身租房。这些结果表明，越来越多的年轻人更希望租房而非买房，这样可以更灵活地应对自己的职业和生活变化。
与此同时，当下的年轻人更加注重房屋的质量和特色，不再满足于普通的住宅空间。他们更加注重社区环境、公共设施和交通便利性等因素，同时也更加注重房屋的设计、风格和品质。因此，传统住宅已经不能满足他们的需求。相比较而言，更加轻奢或者转换成本更低的租房项目越来越受到年轻人的青睐。
青年人的生活方式和价值观发生了变化。随着经济发展和社会进步，现代青年人更加注重个人自由和多元化，更加愿意尝试不同的生活方式和工作方式。他们不再将房子看作是稳定和固定的投资方式，而是将其视为一种生活方式的选择，买房的意愿也逐渐下降。
青年人的购房能力和资格受到了限制。随着房价的上涨和政府对于房地产的政策调控，青年人的购房能力受到较大影响。大多数青年人面临高房价和高贷款压力，加之职业和收入不够稳定，导致他们购买房产的压力加大。再者，在一些大城市中，年轻人因为户籍问题可能没有购房资格，这也大大削弱了他们的购买意愿。
变化三：城镇化速度似在放缓
数据显示，我国2022年城镇化率为65.22%。与2021年相比，城镇化率的增长速度为0.5个百分点，较前两年明显回落。
可能的原因是，乡村振兴战略成效初显，乡村留住了原本计划流入城市的部分人口，并吸引在外打工者返乡发展。乡村振兴战略的实施，推动了城乡之间的功能互补，提振了乡村经济的活力。从近期各省市公布的人口数据来看，一线城市及天津人口全部负增长，其中上海2022年常住人口减少达13.5万人。二线城市中，发展迅猛，被称为“新一线”的城市，也基本都出现了人口增幅断崖式下降。杭州2022年末人口增量17.2万人，相比上年少增6.7万人；成都2022年末人口增量7.6万人，相比上年少增16.9万人；南京、苏州、厦门等城市人口增量均出现不同程度回落。
城镇化的放缓，客观上会减少人口流动，进而熨平住房需求的增长曲线。人口的净流出导致房地产的供需关系发生变化，对于城市的房价，尤其是一、二线城市，会产生较大的影响。
变化四：人口出现负增长
根据《2022年国民经济和社会发展统计公报》，2022年末全国人口约14亿人，比上年末减少85万人，出生率为6.77‰，死亡率为7.37‰，这意味着我国人口自1962年以来（近61年来）首次出现负增长。此外，我国生育率已经连续多年下跌。据联合国发布的《2022年世界人口展望》，2022年，中国的生育率只有1.175%。生育率的下降会带来家庭规模和住房需求的根本变化。过去，中国家庭规模普遍较大，需要更大的住房空间适应家庭成员的数量。如今，随着家庭规模的缩小和家庭结构的变化，人们更加注重舒适度和品质，对于房屋的需求更加注重个性化和多元化，而非单纯追求购房面积的大小。
同时，中国人口结构也在发生变化，人口老龄化的问题越来越严重，这对于住房的需求也会带来影响。未来，人们需要更多的是适合老年人居住的住房，对于养老服务和房屋安全设计的需求会进一步增加，更加注重的是社区服务设施和小区品质等，而不是房屋的面积。
综上所述，中国房地产市场正面对影响深远的挑战，亟需通过改革与转型以适应新的市场需求。这种转型需要考虑到房地产不再具有投资价值、青年人买房意愿的变化以及生育率下降等多重因素。未来，房地产市场应提供更加多样化和个性化的产品，以满足不同消费人群的需求。房地产企业则需要进行结构调整和业务创新，寻找新的增长点。中国经济深度依赖房地产的局面正在成为过去，政府在推动传统产业升级和新兴产业创新发展的同时，更需要关注房地产底层逻辑的变化，在更加广阔的范围寻求产业转型与发展。
（作者分别系上海交通大学安泰经济与管理学院教授、上海黄金交易所博士后）